リースバックの仕組みと老後資金を調達する際、絶対に知っておきたいデメリット

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ごゆっくりご覧ください。

売却した家に住み続ける「リースバック」

最近、メディアなどでもよく見かけるようになり、知名度も上がっている「リースバック」。

高齢期の資産活用術のひとつとして注目されつつあるしくみです。

不動産系の会社や、銀行系のグループリース会社、著名な流通グループなどの参入もあり、ここ数年急速に利用が広まっています。

社会が目まぐるしく変わる中、年金や退職金が思ったより少なく、日々の生活に不安を覚える人も少なくありません。

自宅はあるけれど金融資産があまりない場合、突発的な理由でまとまったお金が必要になった時、以前は

・自宅を売却する
・リバースモーゲージを利用する
・不動産担保ローンを利用する

など、選択肢も少なく資金面で困窮する人が多くいました。

自宅の売却には時間もかかりますし、なにより、定年後の高齢期に住む家を探すのは大変なことです。

まして、不動産担保ローンは安定した収入がなければ審査が通らないという側面もあります。

リバースモーゲージは利用できる地域や物件に「しばり(条件)」があり、使いやすい仕組みとは程遠いのが現状です。

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今注目されている「リースバック」という考え方

リバースモーゲージ
最近よく耳にするリースバック(ハウスリースバック)とは、自宅を不動産会社や投資家に売却して現金化した後も、買い主と賃貸借契約を結び、そのまま自宅に住み続けられる制度です。

具体的には、自宅をリースバック会社へ売却し、売却代金を受け取る一方で、一定の期間を設定してリース契約を結び、買主にリース料(家賃)を支払って自宅に住み続ける仕組みです。

使途に制限はなく、売却した代金は一時金で受け取ることができます。

リースバックのメリット・デメリット

住み慣れた自宅に住み続けながらまとまった現金を用立てることができる「リースバック」

短期間にまとまった額の現金が必要な人にはよさそうなシステムに感じますが、メリットだけでなく、大きなデメリットもあります。

メリット

引っ越し不要で売却後もそのまま済み続けられる
・買取代金は一括払いで支払われる
・売却代金の使途に制限がない
・住宅ローンの滞納や、未完済でも申し込める
・通常の売却よりも短期間で現金化できる(早ければ2週間~20日ほど)
・近所に知られずスムーズな手続きが可能
住宅ローンや固定資産税等の支払いがなくなる
・マンションであれば管理費・修繕積立金が不要
・将来的に再購入できる(契約による)

デメリット

・該当するエリアや物件でないと利用できない
自分のものではなくなる
・売却額は通常取引額の5~7割程度に設定される
・住み続ける場合、家賃(リース料)が発生する
・家賃は相場より高めになる場合が多い
契約期間終了後は退去となる(契約による)

 

利用条件はリースバック会社によって異なるので、重要事項には必ず目を通し、気になる部分は必ず確認が必要です。

また、ネックとなるデメリットも大きい事もよく理解しておきましょう。

リースバックの家賃相場

生活支援ハウスへの入居資金
リースバックの家賃(賃料)は地域や築年数などの条件で異なり、リースバックで住み続ける場合、家賃は周囲の物件の相場より高くなる可能性があります。

リースバック事業者は物件の買取価格(売値)を基準にして個別に家賃の計算をしているためです。

一般的にリースバックの家賃相場は、年間でおおむね買取価格(売値)の10%前後で設定されることが多いです。

売却価格が高値の場合の落とし穴

リースバック事業者は物件の買取価格(売値)を基準にして家賃を計算するため、高値で売却した場合、おのずと家賃は高くなります。

長く住む可能性がある場合は、売却価格を低めに抑えると月々の家賃はその分安い設定となります。

リースバックはこんな人にオススメ

老後資金の調達や介護資金不足を補う際に、リースバックが向くのはどのような人でしょうか。

老後資金が不足するのではという不安があり、でも住み慣れた家に住み続けたい人
リースバックは支払いが一括なので、何かあった時のために手元に現金をまとめておいておくことができます。

有料老人ホームへの入居金が必要になった、入院費が必要になった人
例えば配偶者が急に倒れ、入院費、高齢者施設への入居費用が必要になった時。
リースバックの場合、早ければ2週間~20日ほどで必要な資金が手に入ります。

住宅ローンや借金を完済したい人

年金生活に入った後も払い続けている住宅ローンは高齢期の生活の大きな負担としてのしかかってきます。
住宅ローン以外にもカードローンなどの借入金を完済したい人には向いているでしょう。

リースバックのトラブルと注意点

カートを押すシニアリースバック契約を行うと、自宅は自分のものではなくなります。
家賃を払い住み続けることはできますが、契約期間が終了すると通常は立ち退くこととなります(契約によって例外もあります)。

リースバックで得た資金で高齢者施設に入った場合、高齢者施設の運営会社が破綻すると、戻る場所がなくなるというリスクもありえます。

高齢者向けのリバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージは、金融機関が提供する高齢者向けの融資。

自宅を担保にしてお金を借り入れ、契約者が亡くなると物件が売却され、売却代金が返済に充てられる仕組みです。

自宅に住み続けながら資金調達ができるという点ではリースバックと共通しています。

売却ではないため所有権も変わりませんし、家賃を払う必要もありません。

ただ、融資であるため借り入れに対して利息が発生しますし、所有者であるため、固定資産税や経費の支払いが発生します。

「リースバック」まとめ

リースバックとは、自宅を現金化したうえで売却後も引き続き住み続けられる、便利な方法です。

老後資金としても利用可能ですが、メリット・デメリットをよく理解した上で契約することがとても大事。

リースバックは相続人の同意がなくても利用できます。相続時のトラブルを避けるためにも、あらかじめ子供や孫など家族にも相談し理解を得ることも大切です。

高齢者の老後資金の調達、相続対策や終活などにも利用できる「ハウス・リースバック」、第二の人生をより豊かにするための一つの選択肢として検討するのも一考です。

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