「マイホーム借り上げ制度」の活用で移住・住み替え後の収入を確保

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リタイア後の住まいを考える時、「移住」や「住み替え」を検討する方も多いと思います。

あなたも一度は考えたことがあるのではないでしょうか?

子供達が巣立つと使わない部屋も多くなりますし、広い一軒家からシニアライフに適したマンションへの住み替えを検討するのはごく自然なこと。

利便性に優れたシニアマンションのほかにも、都会を離れ田舎でのんびりと暮らしたいと思う方や、思い切って海外移住を考える方もいらっしゃるでしょう。住み替え支援機構にマイホーム借り上げ制度を相談

そんな時、マイホームを運用した賃貸収入があれば、老後の生活にもゆとりがプラスされるのではないかと思います。

売却するわけではないので「遺産」として子供に残すこともでき、毎月安定した賃貸収入も発生します。

今回はそのような場合に活用できる、移住・住み替え支援機構(JIT)の「マイホーム借り上げ制度」について、メリット・デメリット、リバースモーゲージとの比較も含めてご紹介していきたいと思います。

老後の資金を確保したいと考えている方は必見ですよ!

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移住・住み替え支援機構の「マイホーム借り上げ制度」とは

住み替え支援機構JTIのマイホーム借り上げ制度
(画像はJITの公式ページよりお借りしています)
「移住」や「住み替え」で使われなくなった空き家の活用法は、大きく分けて2つあります。

一時的に大きな資金(有料老人ホームなどの一時金)が必要な場合や、今なら高額で取引できる、現金に替えておきたい!という状況であれば「売却」。

不動産を今すぐ現金化する必要がなければ「賃貸」に出して運用するのがもうひとつの選択肢です。

そこで今回、運用方法の一つとして取り上げたのが、移住・住み替え支援機構(JTI)の行っている「マイホーム借り上げ制度」です。

住み替え支援機構の「マイホーム借上げ制度」とは

「マイホーム借上げ制度」は、移住・住み替え支援機構が50歳以上のシニアを対象にマイホームを借上げ、賃貸住宅として転貸するシステムです。空室時保証 マイホーム借り上げ制度

空室時にも安定した賃料が保証されるので、空室になった時に一気に収入がなくなるという心配がありません。

また借りる側は、敷金礼金がなく、通常よりも割安の賃料で借りられるというメリットがあります。

マイホーム借り上げ制度のメリット・デメリット

「マイホーム借り上げ制度」の目的は、50歳以上の世帯で住宅が不要になった人から住宅を借り上げ、若い世帯に転貸して、優良な住宅を効率的に循環させるところにあります。(2018年現在、年齢制限は撤廃されています)

では、自宅を賃貸に出す側のシニアに、どのようなメリット、そしてデメリットがあるのでしょうか

マイホーム借り上げ制度のメリット

マイホーム借り上げ制度のメリット

・空室時の賃料保証があるマイホーム借り上げ制度1
・所有権が維持できる
・定期借家契約だから安心
・住み替え支援機構による借り上げで保証もある
・賃料収入で提携ローンも利用できる

マイホーム借り上げ制度のメリットは5つ。

空室時の賃料保証で安定収入が見込める

「マイホーム借り上げ制度」の最大のメリットは、公的制度に基づいた、安定した賃料収入の保証がある点です。

借り手が付かない場合でも内部準備金で規定の賃料が保証されるので、空室時の無収入リスクが回避できます。

保証される家賃は最初の入居者が決定以降の空室発生からで、査定賃料下限の85%(目安)を補償してもらえます。

貸し出す住宅が賃貸可能な基準であれば終身にわたって借り上げが継続されるので、安定した老後の資金が見込めます。

立地の悪い物件でも、賃料を低く設定すれば賃料保証付きで運用できるので、この点は一般の賃貸にはないメリットといえるでしょう。

所有権が維持できる

売却ではないので所有権を維持することができます。
そのため、将来的に子供に遺産として相続させることが可能です。

定期借家契約だから安心

「マイホーム借り上げ制度」は3年ごとの定期借家契約なので、定期借家契約終了時に再び家に戻ることもできますし、売却も、もちろん契約を継続することも可能です。

また入居者が居座ったり、立ち退き料を請求されるという心配もありません。

多くの場合、家を売却して高齢者施設に入居すると、人間関係や施設自体に不満が募っても、我慢して暮らし続けなければならなくなります。

年をとってから我慢を強いられる暮らしは、なかなか辛いですよね…。

「マイホーム借り上げ制度」は3年ごとの契約終了時に解約ができるので、住み替え先に不満が生じるなど、様々な理由で施設を退去したい時にも「帰る家がある」という安心感があります。

住み替え支援機構(JTI)が借り上げるので安心

「マイホーム借り上げ制度」は、移住・住み替え支援機構(JTI)が制度利用者に代わり責任を持って転貸してくれるので、安心感が違います。

オーナー(制度利用者)が入居者と関わることはなく、家賃の未払などのトラブルの場合もJTIが対応してくれます。

またJTIは独立採算で運営していますが、万が一の場合に備え、「高齢者住宅財団」に債務保証基金が設定されているので、二重の安心構造になっています。

賃料収入で提携ローンの利用も…

退職後、ローンの支払いが残っている場合でも、賃料収入を担保にJTI協賛金融機関の提携ローンを利用することも可能です。(その場合はJTI提携の金融機関による所定の審査があります)

家賃の「定額保証 賃料」を担保にすると、JTI提携金融機関による、各種ローンが利用でき、収入の有無、年齢に関係なく、定額保証の残り期間と保証額に応じて、まとまった額の借り入れが可能となります。

月々の返済は賃料収入で賄える範囲となるので、自宅を売却することなくまとまった資金を調達することもできます。

※ローンの利用に関しては通常のマイホーム借り上げ制度の条件とは異ります。
対象物件には建物診断が必要となるので、詳細は直接JTIに問い合わせをお願いいたします。また、診断費用は利用者負担となります。耐震診断は公的な補助制度のある自治体もあるので、各自治体に問い合わせてみてくださいね。

マイホーム借り上げ制度のデメリット

「マイホーム借り上げ制度」は素晴らしい点がいくつもありますが、なかなか制度が浸透していかないのにはやはり理由があります。

マイホーム借り上げ制度のデメリットは5つ

マイホーム借り上げ制度のデメリット
マイホーム借り上げ制度2

・賃料の保証は最初の入居開始以降から
・一般的な賃貸料より割安
・空室時保証賃料は毎年見直される
・申し込み手数料が必要
・建物診断費用が必要
・3年間の定期借家契約のため、入居者にとって相当見劣りのする物件となる

制度利用の申込みと同時に賃料が保証されるわけではない

制度利用の開始時期は、最初の入居者が入居した時点からとなるので、申込みと同時に賃料が保証されるわけではありません。ここは押さえておきましょう。

契約成立までの期間は、3~5ヵ月ほどかかるケースが多く、立地が悪い物件などは更に長くかかる場合もあります。

なかなか最初の入居者が決まらないと収入が入ってこないので、賃貸料の設定が厳しくなる(安く設定する)こともあります。

一般的な賃貸料より割安

マイホーム借り上げ制度の賃貸料金は、対象住宅のある地域の賃貸相場や、建物の状況等を総合的に判断して、JTI協賛会社またはハウジングライフ(住生活)プランナーが査定し、JTIが承認することで決定します。

3年間の定期借家契約は貸し手に有利な条件となるため、周辺の不動産物件よりも2割~3割ほど安い価格に設定しないと入居者が決まりません。

さらにそこからJTIが差し引く15%を除くと、手取りは6割ほどとなり、一般的な賃貸料よりかなり割安になってしまいます。

でも募集している物件を見るとそこまで安くはないので、最初の入居者もなかなか決まらず、賃貸保証開始が遅れるというのが実態となっています。

※差し引かれる15%の内訳は、5%が管理費用、10%が空室時の保証準備積立と機構の運営費となっています。

空室時保証賃料は原則として毎年見直しがある

空き家の期間が長くなったりすると、周辺の賃貸相場にも変化がでてきます。そのため原則として毎年賃料の見直しがあり、それに伴って空室時の保証賃料も変動します。

3年間の定期借家契約のため、入居者にとって相当見劣りのする物件となる

定期借家契約は、3年間の契約期間が終了した時点で契約が終了してしまうので、新たに再契約しない限り、入居者は建物を明け渡すことになります。

これは借り手側からすると、とても不利な条件です。

ほとんどの賃貸住宅の契約形態は、更新ができる普通借家契約です。

敷金・礼金・保証人不要で再契約できる可能性はあるものの、3年後には退去の可能性もあり、期間限定の赴任でもない限り、見劣りのする物件にみえてしまうのは当然かもしれません。

「マイホーム借り上げ制度」は申し込み手数料が必要

「マイホーム借り上げ制度」に申し込む際の事務手数料として、17,000円が必要となります。契約が成立してもしなくても、申し込み料なので、手数料の返還はありません。

「マイホーム借り上げ制度」は建物診断(劣化診断と耐震診断)が必要

申し込み手数料の他に必要なのが建物診断の費用です。

建物診断は「移住・住み替え支援機構」の指定する業者が行う建物診断を制度利用者(オーナー)の負担で受けなければなりません

劣化診断と耐震診断があり、すべての建物に対して診断が行われます。

診断の結果補修や改修工事が必要となった場合も、制度利用者が補修を行うことになります。

建物診断の費用は、一般的な木造家屋で45000円ほど。(住宅メーカー各社によって価格はまちまちです)

1981年6月の新耐震基準以前に建築確認が申請された住宅については、原則として耐震診断も受けなければならない決まりになっています。

耐震診断は地方公共団体からの補助を受けることができる場合もありますが、申し込みと建物診断だけでも6~10万ほどの費用が発生することになる点もデメリットで、利用者拡大の大きなハードルとなっています。

「リバースモゲージ」と「マイホーム借り上げ制度」の違いについて

マイホームを運用する手段は、「マイホーム借り上げ制度」のほかにもう一つ、「リバースモーゲージ」という方法もあります。おばあちゃん

「リバースモーゲージ」は現在住んでいる自宅を担保に、老後の資金を借りるという方法です。

持ち家はあるけれど現金収入が少ない高齢者世帯が、住居を手放すことなく現金を手に入れることができるため、ここ数年注目を集めています。

当初は東京スター銀行の「充実人生」と三井住友銀くらいでしたが、最近は「みずほ銀行」や「りそな銀行」などもサービスを開始しています。

リバースモーゲージは一括現金として受け取る方法と、年金のように毎月少しづつ受け取る方法があります。

いずれにしても死亡時に自宅を売却して一括返済するのか、借入金と利息を支払って家を相続するかの2択になります。

「マイホーム借り上げ制度」と「リバースモーゲージ」の大きな違いは、定期的な賃貸収入ではなく、自宅を担保にした借り入れ(借金)だという点です

<マイホーム借り上げ制度とリバースモーゲージの違い>

マイホーム借り上げ制度の特徴
・安定した家賃収入が入る
・空室時も家賃保証がある
・3年ごとの更新時に自宅に戻ることも可能
・借り主との接触はすべてJTIが対応する
・所有権が維持できるので子供に遺産として残せる
・申込金が必要で契約不成立の場合も返却されない
・事前の建物調査が必要
・調査の結果、補強・改修が必要になることもある
・賃料は周辺相場よりも10%~20%ほど安くなる
・毎月の家賃から15% の手数料が引かれる
・固定資産税など、税金の滞納がないことが条件

リバースモーゲージの特徴
・家に住みながら自宅を現金化できる
・銀行が定めた金額の範囲内で借り入れが可能
・家を担保とした借金なので利息が発生する
死亡後に一括返済しなければならない
・利用する年齢に制限がある
・利用可能な地域が限定される
・土地評価額の最低基準がある
・リバースモーゲージの取扱銀行が少ない
・公正証書の作成など諸費用が必要
・長生きした場合、存命中にローン受取総額が評価額に達することがある
・途中で地価が下落した場合追加担保が必要になる
・途中で金利が上昇すると受け取り総額が減る

自宅に住みながら現金収入が欲しい場合は「リバースモーゲージ」、移住や住み替えで自宅が空き家になる場合は「マイホーム借り上げ制度」というように、それぞれの特性をよく理解したうえで慎重に選ぶことが大切です。

マイホーム借り上げ制度 まとめ

「マイホーム借り上げ制度」の概要、メリット・デメリット、またリバースモーゲージとの違いも含めてまとめてきました。

いかがでしたか?

「マイホーム借り上げ制度」は、2006年に移住・住み替え支援機構の設立とともに運営が始まりました。

地域の空き家対策にもなるため、自治体や金融機関とも連携しながら取り組んでいますが、現実に稼働している住宅は850戸ほど。(2018年9月末現在)

JITのホームページで入居者募集の物件を確認しても取扱件数が少なく、ほとんどが関東地区に集中しています。

住み替え支援機構JTIの賃貸情報
(引用画像:JTI公式ページ)

移住・住み替え後の収入を確保するためにも活用したい制度ですが、制度自体の認知度が低いこと、また貸す側、借りる側の条件にも微妙なハードルを感じずにはおれません。

この部分のバランスが取れたら、さらに使いやすい制度となるのではないかと考えます。

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